Với bước tiến mạnh mẽ của ngành du lịch trải nghiệm và sự bùng nổ của các nền tảng đặt phòng trực tuyến, kinh doanh homestay đang trở thành lựa chọn khởi nghiệp hấp dẫn cho nhiều người. Từ những ngôi nhà vùng núi, biệt thự ven biển đến căn hộ cao cấp giữa thành phố – tất cả đều có thể trở thành điểm lưu trú độc đáo nếu biết khai thác. Tuy nhiên, tiềm năng này cũng đi kèm thách thức: khách hàng ngày càng khắt khe, công nghệ đặt phòng biến đổi nhanh, và xu hướng du lịch xanh – du lịch bền vững đã trở thành tiêu chuẩn mới buộc các chủ homestay phải thích nghi.

Nếu như trước đây, rủi ro chủ yếu đến từ yếu tố vận hành như chi phí bảo trì hay tỷ lệ lấp phòng thấp theo mùa, thì nay áp lực cạnh tranh đã nhân lên gấp nhiều lần. Thuật toán xếp hạng của OTA thay đổi liên tục, yêu cầu hình ảnh và dịch vụ chuyên nghiệp hơn, trong khi quy định pháp lý về lưu trú, môi trường và an toàn được siết chặt. Việc lường trước rủi ro và lập kế hoạch quản trị chặt chẽ – từ ứng dụng công nghệ quản lý, hợp tác chiến lược với OTA, đến đầu tư vào trải nghiệm khách hàng – sẽ giúp homestay không chỉ tồn tại mà còn bứt phá giữa thị trường khốc liệt.

Rủi ro khi kinh doanh homestay từ thủ tục pháp luật

Trong năm 2025, thủ tục pháp lý khi kinh doanh homestay không chỉ dừng ở việc đăng ký giấy phép kinh doanh và các chứng nhận cơ bản như PCCC hay an ninh – trật tự. Các địa phương đang siết chặt hơn về tiêu chuẩn lưu trú, yêu cầu giấy phép môi trường, chứng nhận an toàn thực phẩm (nếu phục vụ ăn uống) và cả đánh giá tác động du lịch bền vững. Việc hoàn thiện đầy đủ hồ sơ, giấy tờ trước khi đưa homestay vào hoạt động không chỉ giúp tránh bị phạt hoặc buộc dừng kinh doanh, mà còn tạo lợi thế uy tín trên các nền tảng OTA và trước khách hàng.

Bên cạnh đó, quy định về khai báo lưu trú cũng được quản lý chặt chẽ hơn với hệ thống trực tuyến, yêu cầu chủ homestay cập nhật thông tin khách trước 23 giờ mỗi ngày để đồng bộ với dữ liệu an ninh quốc gia. Bỏ qua bước này có thể khiến bạn đối mặt với kiểm tra đột xuất và xử phạt. Trong môi trường cạnh tranh gay gắt, việc nắm vững và tuân thủ pháp luật không chỉ là nghĩa vụ, mà còn là nền tảng bảo vệ hoạt động kinh doanh dài hạn.

Rủi ro khi kinh doanh homestay từ chủ nhà hoặc OTA

Trong năm 2025, rủi ro hợp đồng giữa chủ homestay và chủ nhà cho thuê vẫn là vấn đề nhức nhối, đặc biệt khi phần lớn nhà đầu tư không sở hữu bất động sản mà phải thuê dài hạn rồi cải tạo. Không ít trường hợp bị yêu cầu trả lại nhà trước thời hạn với mức đền bù thấp hoặc thậm chí không đền bù, khiến toàn bộ vốn cải tạo và thương hiệu bị mất trắng. Vì vậy, trước khi ký hợp đồng thuê, cần đảm bảo điều khoản đền bù rõ ràng, thời gian thông báo hợp lý để xử lý các đặt phòng tồn đọng, và đặc biệt là tính pháp lý của hợp đồng. Nếu tài sản đứng tên nhiều người, tất cả đều phải ký; hợp đồng dài hạn cần công chứng để có hiệu lực. Với căn hộ chung cư, cần làm việc trực tiếp với chủ đầu tư, ban quản lý và khéo léo xây dựng mối quan hệ để hoạt động kinh doanh thuận lợi.

Song song đó, các nền tảng OTA như Airbnb, Booking.com hay Agoda cũng mang đến rủi ro nhất định. Các vấn đề như hoàn tiền chậm, chênh lệch tỷ giá khi thanh toán quốc tế, hoặc thay đổi chính sách đặt phòng và hủy phòng đột ngột có thể ảnh hưởng trực tiếp đến dòng tiền. Việc phụ thuộc quá nhiều vào một OTA sẽ khiến chủ homestay dễ bị động; do đó, cần đa dạng hóa kênh bán phòng, tích hợp hệ thống quản lý đặt phòng đa kênh (PMS), và theo dõi sát các điều khoản hợp tác để giảm thiểu rủi ro.

Một rủi ro khi kinh doanh homestay hay AirBnB khác bạn có thể phải đối mặt đó chính là rủ ro từ các bên trung gian (OTA, nền tảng thanh toán) như hoàn tiền chậm từ OTA, chênh lệch tiền ngoại tệ,…

Rủi ro khi kinh doanh homestay từ khách hàng

Trong kinh doanh homestay năm 2025, rủi ro từ khách hàng vẫn là thách thức lớn và xảy ra thường xuyên nhất, bởi họ là trung tâm của mọi hoạt động. Các đánh giá thiếu chính xác, rate sao thấp mà không đưa lý do cụ thể hoặc phản ánh không đúng sự thật có thể ảnh hưởng trực tiếp đến tỷ lệ đặt phòng. Trong kỷ nguyên OTA và mạng xã hội, chỉ một review tiêu cực cũng có thể kéo tụt thứ hạng hiển thị và làm giảm niềm tin của khách mới. Chủ homestay cần chủ động phản hồi nhanh, sử dụng công cụ quản lý danh tiếng (reputation management tool) để theo dõi và xử lý phản hồi kịp thời, đồng thời báo cáo hoặc yêu cầu gỡ những review không trung thực.

Một dạng rủi ro khác là thiệt hại tài sản do khách thiếu ý thức: làm hỏng đồ đạc, sử dụng tiện nghi bừa bãi, xả rác hoặc gây mất trật tự. Ngày nay, nhiều homestay đã áp dụng biện pháp phòng ngừa như cài đặt camera ở khu vực công cộng (tuân thủ luật bảo mật), dùng hợp đồng lưu trú điện tử kèm điều khoản đền bù rõ ràng, và thu khoản đặt cọc trực tuyến qua ví điện tử hoặc thẻ tín dụng. Việc truyền thông rõ ràng nội quy, kết hợp checklist bàn giao trước và sau khi khách lưu trú, sẽ giúp hạn chế tối đa các tranh chấp và bảo vệ tài sản.

Khi kinh doanh homestay, bạn còn phải đối mặt với rủi ro từ các khách hàng ảo, khách đặt phòng rồi hủy liên tục để giảm giá, khách hủy phòng trước giờ checkin, khách đặt phòng chưa thanh toán nhưng không đến khiến cho các chủ homestay bực mình nhất bởi bạn vừa tốn thời gian, công sức, vừa tổn thất doanh thu. Cách tốt nhất là để chế độ thanh toán trước ít nhất 50%, tính phí khi hủy

Trong bối cảnh năm 2025, khách ảo và các trường hợp đặt – hủy liên tục vẫn là nỗi ám ảnh của nhiều chủ homestay. Có khách đặt phòng để “dìm giá” rồi hủy, hủy sát giờ check-in, hoặc đặt mà không thanh toán và không đến, gây tổn thất thời gian, công sức và doanh thu. Giải pháp hiệu quả là áp dụng chế độ thanh toán trước ít nhất 50% qua kênh bảo mật, quy định phí hủy sau thời hạn nhất định, và ưu tiên hợp tác với các OTA uy tín có chính sách bảo vệ quyền lợi chủ nhà. Các hệ thống đặt phòng thông minh hiện nay cũng cho phép tự động khóa ngày trên tất cả kênh khi nhận đặt phòng, tránh tình trạng giữ phòng vô ích.

Nguy hiểm hơn, khách phạm pháp có thể biến homestay thành địa điểm thực hiện hành vi trái luật, từ tụ tập trái phép đến phạm tội nghiêm trọng. Nếu sự việc bị phát giác, chủ homestay có nguy cơ bị liên đới trách nhiệm. Vì vậy, cần khai báo tạm trú – tạm vắng đầy đủ, ký hợp đồng thuê nêu rõ mục đích lưu trú, và thực hiện kiểm tra khi có dấu hiệu bất thường. Bên cạnh đó, nhóm khách lừa đảo quỵt tiền cũng là rủi ro đáng chú ý: đặt nhiều người nhưng chỉ ở một phần, hủy cận ngày hoặc bỏ trốn sau khi lưu trú. Để phòng tránh, cần thiết lập chính sách đặt cọc chặt chẽ, kiểm tra số lượng khách ngay khi check-in và cập nhật thông tin với cơ quan quản lý địa phương.

Xem thêm Kế hoạch kinh doanh homestay từ A đến Z  hiệu quả nhất 

Trên đây là một số rủi ro khi kinh doanh homestay mà bạn có thể gặp phải trong quá trình kinh doanh. Hi vọng rằng có thể giúp bạn kinh doanh hiệu quả và giảm thiểu các vấn đề không mong muốn khi kinh doanh.